대출은 신용대출과 담보대출로 나뉩니다. 그중 주택담보대출의 경우 LTV, DTI, DSR 비율을 적용받게 됩니다. 각각 대출비율을 적용하는 방법이 다릅니다. 크게 담보물의 가치에 초점을 맞추거나 대출을 받으려고 하는 사람의 원리금 상환 능력에 초점을 맞춰 진행됩니다.
주택담보대출이란?
대출이란 것을 받을 때는 보통 2가지로 나뉩니다. 신용대출과 담보대출 2가지로 나뉘게 되죠. 주택담보 대출은 생활자금용 도로 사용하기 위하여 현재 살고 있는 집을 담보로 대출을 받는 경우가 있습니다. 혹은 내가 사려고 하는 주택의 가격이 내가 보유한 현금보다 너무나 높아 신용대출로는 모자랄 때 사려고 하는 집을 담보로 삼아 대출을 받는 경우가 있습니다. 신용대출의 경우 담보대출보다 한도도 낮고 금리도 높은 경우가 대부분입니다. 주택담보 대출을 받는 경우 대출 비율을 설정하는 용어는 LTV, DTI, DSR이 있습니다.
LTV(loan to value ratio)이란?
주택 담보물의 가치에 따른 대출금 비율입니다. 주택의 가격에 따라 받을 수 있는 대출금 비율이 변경되는 방식입니다. 만약 10억짜리 집을 산다고 할 때를 가정했을 경우 LTV가 60%라면 6억까지 대출이 가능하고 LTV가 80%라면 8억까지 대출이 가능합니다. 여기서 중요한 점은 내가 10억짜리 집을 사기 위하여 계약하고 대출을 실행하려 했는데 은행에서 평가한 집의 평가가치가 9억이라면 9억의 60% 5억 4000만 원 80%라면 7억 2천만 원까지만 대출이 가능하게 됩니다. 주택의 시세는 항상 변하기 때문에 대출받으려는 때의 내 주택의 평가 가치가 기준이 됩니다.
DTI(dept to income ratio)이란?
총부채 상환 비율입니다. 쉽게 말해 1년 동안 내가 벌어들이는 수입 중 대출의 원금과 이자를 얼마나 갚아나가느냐를 결정하는 비율입니다. 나의 1년 연봉이 3000만 원이라면 DTI가 40%라면 원금과 이자를 합한 금액이 연 1200만 원까지만 대출이 가능합니다. 원금과 이자를 합한 금액인 원리금이 연 1200만 원이라면 한 달에 100만 원가량 갚아야 한다는 결과가 나옵니다. 월 납입금이 꽤나 부담스럽기 때문에 대출기간을 늘려 월 납입금을 적게 하는 방법이 있습니다.
DSR(dept service ratio)이란?
총부채 원리금 상환비율입니다. 2016년 새로 생긴 비율입니다. DTI와 비슷하지만 DTI보다 훨씬 더 엄격한 기준입니다. 내가 받은 모든 신용대출, 혹은 카드론, 모든 원리금을 나의 연소득(수입)으로 나눈 비율입니다. 보통 DTI보다 대출실행금액이 더 낮아지는 경우가 많습니다. 그래서 대출 가능금액을 알아보기 위하여 계산할 때 보수적으로 접근하기 위하여 DSR로 계산해 보는 경우가 많아지고 있습니다. 평균적으로 대출 실행 시 DSR은 40%인데 은행마다, 지점마다 다르기 때문에 은행과 꼭 상의해보시는 것이 좋습니다.
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